به گزارش تحریریه، دوره های رونق و رکود مسکن که تا قبل از سال ۱۳۹۳ از ۵ تا ۱۶ فصل طول می کشید و فرصت مناسبی را برای پس انداز، تجمیع سرمایه و تصمیم گیری خریداران مصرفی مسکن فراهم می کرد در دوره های اخیر به ۳ تا ۶ فصل رسیده و پیش بینی پذیری خود را برای متقاضیان مسکن از دست داده است.

تا قبل از یک دهه اخیر بازار مسکن از یک رفتار تکراری پیروی می‌کرد و به صورت دوره‌ای وارد فازهای رکود و رونق می‌شد و تا حدودی نیز علایم ورود و خروج از هر دوره مشخص بود.

در نمودار زیر قسمت‌های آبی‌رنگ نشان‌دهنده دوران رونق و قسمت‌های سفید بیانگر دوران رکود است.

این گزارش به بررسی دلایل کوتاه شدن دوره های رونق و رکود مسکن و غیر قابل پیش بینی بودن طول هر دوره، در سال های اخیر می پردازد.

یکی از دلایل به وجود آمدن این وضعیت، افزایش ریسک و نااطمینانی در اقتصاد ایران در سال های اخیر است. سرمایه گذاری در بخش مسکن چه در قالب مصرفی و چه با هدف سرمایه گذاری، یکی از ابزارهای پوشش ریسک و حفظ ارزش نقدینگی برای خریداران مسکن در سال های اخیر بوده است.

در اقتصاد متلاطم سال های اخیر، مسکن در سبد دارایی خانوارها، نقش دارایی اطمینان بخش و بهترین روش برای مدیریت ریسک به شمار می‌آید. از همین رو تقاضا برای آن از الگوهای دهه های قبل با مرزبندی دوره‌های رونق و رکود تبعیت چندانی ندارد.

عامل دیگری که فواصل دوره های رونق و رکود در بخش مسکن را کوتاه تر نموده، وجود شرایط تورم حتی در دوره های رکود می باشد که به "رکود تورمی" معروف است.

یکی از عوامل به وجود آورنده تورم حتی در شرایط رکود، تورم نهاده های ساختمانی می باشد.

با آنکه از اردیبهشت سال‌جاری، مسکن در شرایط رکود و کمبود تقاضای موثر به سر می‌برد،تازه‌ترین گزارش رسمی مرکز آمار ایران از تورم فصلی ۲۷ درصدی ساخت مسکن در تابستان که نسبت به بهار بیش از ۵ واحددرصد افزایش داشته، حکایت دارد.

همچنین بررسی های آماری نشان می دهد که تورم مسکن در تابستان امسال ۱۵‌ درصد بوده است و این در حالیست که همین بخش هنوز در شرایط رکودی به سر می برد.

شاید بتوان رفتار سیکلی بازار مسکن را با وقفه‌های موجود در عرضه و تقاضای مسکن توضیح داد. در واقع به این دلیل که ساخت مسکن فرآیندی زمان‌بر است، می‌توان عرضه را در کوتاه‌مدت ثابت فرض کرد؛ بنابراین اگر تقاضا به هر دلیلی (به جز قیمت) افزایش پیدا کند، عرضه در کوتاه‌مدت توان پاسخگویی به تقاضای موجود را نخواهد داشت و بنابراین قیمت‌ها شروع به افزایش خواهند کرد. با افزایش قیمت‌ها ساخت مسکن سودده خواهد بود و سرمایه‌گذاران در بخش مسکن شروع به ساخت واحدهای جدید خواهند کرد تا از سود موجود در این بازار بهره‌مند شوند؛ این موضوع سبب خواهد شد عرضه به مرور افزایش پیدا کند و در نهایت از تقاضا پیشی بگیرد؛ نتیجه افزایش عرضه نیز توقف رشد قیمت و حتی کاهش قیمت خواهد بود.

در این شرایط که چرخه رونق و رکود بخش مسکن الگوی نامنظمی دارد و تغییر چرخه با کوچکترین علایم امکان‌پذیر است، هر فرصتی در شرایط رکود این بخش برای خریداران مصرفی، می‌تواند به مثابه آخرین فرصت خرید مسکن در آن سطح قیمتی باشد.

بهترین راهکار پوشش ریسک پیش بینی ناپذیری فواصل رونق و رکود قیمتی مسکن، ورود به بازار با شرایط حداقلی و انجام خرید حتی با کف انتظارات و پایین تر از سطح مطلوب می باشد.

پایان/